买房不知道这点你就亏大了!(独家数据分析)

买房不知道这点你就亏大了!(独家数据分析)

2017-10-16 20:03 来源:钱生钱mp 房地产 /贷款 /公积金

原标题:买房不知道这点你就亏大了!(独家数据分析)

作者:Angela徐倩文

来源:金融女孩Angela(ID:Angela930425)

本文获授权转载,非常感谢!

买房不知道这点你就亏大了!(独家数据分析)

说在前面的话

买房,几乎是每个人一生中一定会面对的一件事,而通常情况下,大部分人会选择贷款买房,其实小编觉得,能用较低的成本借用银行的钱,为自己赚钱是一笔很划算的交易。

只不过大家买房的原因,有所不同。有的是为了自住,有的是为了投资,搏升值或者赚租金收入。

当你要贷款买房的时候,会选择等额本金还是等额本息呢?这篇文章,也许你现在就会用到,也许你未来会用到呀~接下来用数据为大家进行直观的解读,一目了然呦~

假设条件,房价100万,首付比例3成(即首付30万即可),贷款总额70万,公积金贷款利率3.25%,商业贷款利率4.95%,凯发k8ag旗舰厅还款期30年,通货膨胀率暂且忽略不计,实际影响会在后面的具体情境中为大家分析。

贷款方式:按月等额本金还款或者按月等额本息还款。本文所有计算步骤均省略,只为大家显示数据结果,对过程感兴趣的话,可以私下与我沟通。

01

假设不提前还款

假设不提前还款。那么等额本金和等额本息,两者的还款总额分别是多少呢?

1、全部用公积金贷款:

等额本息还款方式,总还款利息为396719.92元,每期本金和利息摊还总额为3046.44元,每期还款额不变。

等额本金还款方式,总还款利息为342197.92元,第一期摊还额为3840.27元,之后每期摊还额递减。

乍一看,是不是有被吓到?会觉得要还的利息怎么惊人的多呀!

但是如果考虑通货膨胀率3%(实际中数据可能比这个都高,数值越高,钱贬值的越快),要考虑货币时间价值,通俗的讲,今天的100元比30年后的100元更值钱。简单的理解一下,100元投资30年所得到的钱超过30年后手持100元现金的价值。

由于每一期都折现比较麻烦,假设这两个还款利息总额都是30年后的总额,中间不做任何投资等。则,

等额本息总还款利息的396719.92元,折现到30年前的今天,约为163443.35元。

等额本金总还款利息的342197.92元,折现到30年前的今天,约为140981.01元。是不是就不会觉得有多恐怖了?折现后,两种方式的总还款利息差额也就是22462.34元。

只看总额,等额本金比等额本息的还款方式,还款的总利息要少,但是等额本金的前期还款压力比等额本息的还款压力要大。

所以,从总额的角度考虑,如果算上通货膨胀率(货币时间价值),其实不会差太多,还是要看具体每一期是否是自己能承受的。

等额本息,第一摊还额3046.44元中,偿还本金为1150.61元,偿还利息为1895.83元,每期还款总额不变,但是还款额中,本金占比逐渐增加,利息占比逐渐减少。

等额本金,第一摊还额3840.27元中,偿还本金为1944.44元,偿还利息为1895.83元。每期还款总额递减,每期还款额中偿还本金为固定的1944.44元,但由于总还款额变小,所以每期的还款额中,本金占比也是逐渐增加,利息占比逐渐减少。

不知道大家发现了没有呀~第一期还款额中,2种方式偿还利息是一样的呦!

每期还款额中偿还的利息都在减少,由于还掉的本金部分在下一期中不再计算利息,所以等额本金还款方式还掉的本金更多,则在每期还款额中,利息减少的更快,具体每一期还款额计算在后面的提前还款情境中会做详细分析。

总结:

手头资金宽裕的情况下,首选等额本金还款方式;手头资金不宽裕的情况下,选择等额本息还款方式。

当然了,本部分的分析是基于前面的假设:不提前还款,如果涉及提前还款,则要考虑的因素要更多一些,本文后面会具体介绍。

2、全部用商业贷款:

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